为什么中国人国外买房投资不理想?中国房产和墨尔本房产的区别

国内房价高企，人民币贬值预期加大，对于很多中产以上的家庭来说，全球化的资产配置在当下非常重要，对于国外的股市、基金、期货、债券等了解不多，我们购买最多的也是中国目前最盛行的房产。很多人以为国外的房子和国内的一样的有投资价值，结果很不理性，下面为什么网小编谈谈为什么华人在澳洲投资房子不理想以及中国房产和国外房产的区别。

为什么中国人国外买房投资不理想?

很多的人去过澳大利亚这个国家，更多的人根本就没有去过，参加一些推介会、宣讲会，被一忽悠，脑子一热，就购买了。问题是你真的买对了吗?你有没有被骗?你的房子有没有升值?

1、墨尔本的公寓的投资价值不像国内中介说的那么神奇!那怕是市区的高档公寓。

2、网上搜到的信息或中介信息，不能全信，最好还是一定要咨询在墨尔本当地生活的人。

3、在国外买房，真的就是应了李嘉诚的话：区域和地段是第一位的!中国由于发展太快可能在某个阶段有所背离，但在一个成熟市场里，这真是一个真理!

4、中国政府举政府之全力打造新区尚且不能很快，国外就更是很慢很慢了，万万不可太当真。动不动一个新区规划都是30年以上，比如墨尔本政府在西区投资300亿澳币打造一个新的西区中心，包括大学城和CBD，这个规划，没个30年没戏的，你可知道，澳大利亚政府曾经规划的悉尼到墨尔本的高铁是45年周期吗?

5、在国外置业，切中当下是最重要的，看得见、摸得着最重要。

6、在国外置业，能接触到一手房价是很重要的，避免被国内不良中介加钱出售，前几周澳洲银行拒绝了澳信中介6个亿的授信是为何?就是因为中介加钱售房给业主，银行认为这是有风险的。

7、不能以中国买房的思维去看待国外，国情不一样，买房、租房的理念是不同的，比如国外很多家庭一生都不买房，比如国外更看重景观，比如国外讲究车到、人到、繁荣到。

8、墨尔本西区的别墅不是不能买，关键要一定要清楚，这是一个中长期的投资，如果能在好的区域买到货真价实的一手价房子，永久产权的一块土地也是很安全的，只是短期内的回报不会好，但中长期如果学校、商业、火车站等配套跟上，也是值得期待的。

墨尔本新建的别墅小区

中国人国外买房投资不理想的原因

1、根据澳洲当地法律规定，海外人士不能购买澳洲的二手房，只能购买新房，而澳洲每个城市的二手房数量是远高于新房的，新房一旦购买交付，就成了二手房。

2、澳洲大量的二手房是面对着只有2400万的澳洲永久居民。而新盖公寓或少部分别墅是面对着全球60亿的海外人士，其中就包括13亿中国人。

3、新房市场的泡沫是远大于二手房的，同区域同品质的二手房，价格比新房低10-20%是正常的。

4、你高于二手房10-20%购置的房子，一两年交付后回到二手房市场，肯定是竞争不过原来的二手房，因为人家本身买的就便宜。

5、你追着泡沫去买了一个泡沫中的房子，然后回归到了一个理性的市场里，在去泡沫化的过程中，你的房子短时间内是没有升值的。

6、再加上太多不良中介忽悠，甚至把本身就已经是泡沫中的房子再加价卖给中国人，无疑问，又加重了风险和泡沫。

7、因为银行发现澳信集团在售房过程中太多的加价行为。让购房者买到了太多超过实际价格的房子。像悉尼，因为澳洲悉尼华人最多、悉尼在中国名声最强，被华人炒的已经过热过火了，连澳洲本地人都看不过去了。

墨尔本的房子还有投资的必要吗?

1、买对了当然是很有必要的，买对了当然回报还是很好的，问题是，一定要买对。

2、对于我们来说，人民币的问题是当下最大的问题，远胜于房价，全部都放在国内、全部都买成国内房产，在未来真的是很危险的一件事。

下图为初冬时分墨尔本市中心美丽的街道↓↓↓

中国房产和国外房产的区别

墨尔本的房子相比中国，有几大优势：

1、租金比较高，比如一套50多万澳币的公寓，一个月租金可以租到2000-2500澳币，4-6%的租售比高于国内，通常都可以满足偿还贷款，国内的租金通常都不够还贷款的。

2、国外的房子不管是公寓还是别墅，都是带装修交付的，这一点很方便，同时国外的房子大多都是永久产权，这一点，国内人已经都知道了。

3、毕竟墨尔本是全球最宜居城市之首，面对的是全球的需求，房子的刚性抗风险能力还很强，上面的案例中，如果不是被不良中介加价销售的话，其实别墅即使在西区，也还是可以抗跌的。

4、面对着全球的留学生、全球的居住移民，这一点，是比中国国内房产更安全的，而且澳洲政府在规划、控制上更严格，不会出现中国式的大跃进，也不可能一个政策或规划上蹿下跳非理性发展，更安全，像中国2016年年上半年的楼市，虽然价格涨了，但事实上，不管是开发商、涨了价的业主，其实心里都很惶恐，因为，大家都清楚，这TM不理性、没理由啊。

我问为什么会如此简单?是因为木材更好吗?答不是，是因为砌砖的人工太贵了!

墨尔本置业应该如何买?

首先来说一下时间节点：

1、墨尔本在2016年7月1日要开始对海外客户再额外多征收4%的税，累计现在是海外征收7%的额外税率。

2、同时受目前银行收紧海外购房的贷款事件影响，各大银行频频收紧政策，购房者观望情绪很重，很多楼盘有降价促销。

3、由于墨尔本在2015年6月已经对海外购房者额外征收了3%的税率，华人炒房团都移向了悉尼，所以，墨尔本的泡沫远没有悉尼高，墨尔本整体房价比悉尼低大约20-30%，所以，多出的3%税率是可以接受的。布里斯班、悉尼也已经在7月1日起对海外购房用户多征收4%的税，也会在持有阶段多征收地税，以此来遏制房价泡沫。

个人认为，墨尔本房市目前处于平稳期，不会有大的下跌，看好就可以出手，应该在未来会再次处于上升期，因为大家会会慢慢习惯7%的额外税，比如温哥华是15%的额外税，新加坡也是15%的额外税。

但一定要注意的是，要在签订合同时要求加入“subject to finance”的条款，就是如果贷不下来款，我可以退房，避免如果下一步银行政策还不放松的话，让自己为难。如果能加入要求价格一定要是开发商一手价，中介不得加价销售，否则可以退房、索赔等。

再来说一下产品选择：

1、通常来说，别墅的投资价值大于公寓，东南区一样有一些新的联排小别墅可以选择，不要光想着出租给留学生，出租给澳洲本土人更安全靠谱。

2、但如果你迫切需要现金流，需要高租金来弥补贷款，公寓会在短时间内可能回报更好一些。

第一选择区域

还是集中在墨尔本市中心往东20公里、往南25-30公里的范围之内。这是目前澳洲本地人最喜欢、最认可的高端宜居区域，也是华人最喜欢的区域，也是富人聚集的区域，也是墨尔本小学、中学最好最多的区域，也是城市配套最好的区域。反正就是除了房价贵，其它各种好。

第二选择区域

就是在第一选择区域之外，再扩展10多公里的范围，可能居住氛围就不是特别的纯粹，比如会是越南区、印度区、黑人区等，但火车还是可能到达、配套还是成熟、学校也有，只是环境不是那么的好、治安不是那么的好、学校也不是那么的好而已。

第三选择区域

第三选择就是在之外，又有一些规划也不错、有特色、有亮点的区域，比如西区的POINTCOOK也不错，西区的SUNSHINE因为规划了火车站和商业中心也就火了起来等等。

最后来说一下宣传的西区卫星城

因为目前连接西区和墨尔本市中心的道路只有一座大桥，每天上下班高峰期都拥堵不堪，所以西区自10多年前开发以来，一直都不被认可，因为大家已经习惯了东区、东南区的环境和氛围，而让墨尔本政府再去修一座大桥来缓解交通也不现实，毕竟不是中国，说修就修，给墨尔本政府10年也修不起来。

于是，政府就打算在西区也建一个类似于市中心的CBD商务区，让西区的在这里上班、工作、上学、居住，于是也规划了大学城，预计投入300亿澳币，但国外毕竟不像国内，国外这个规划都是照着30年以上的周期去规划了。

所以，对于这个事情，只能听听，参考而已，不能太当真，也不能作为你购房的重要参考。

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