任志强为什么说不解决制度问题，房地产问题无解？

眼下，所有的创业或是实体经济，都不如投资房产，几个月半年的时间涨幅达到一倍，让人瞠目结舌，但房地产这种情况是健康和正常的吗？解决当下中国房地产泡沫有什么办法？下面为什么网小编和大家一起来了解下任志强为什么说不解决制度问题，房地产问题无解？

企业家更关注制度问题，为什么?因为制度决定了企业家的生存余地。

一、制度问题不解决，经济自然上不去

问：去年12月份开始，深圳的房地产企业佳兆业差点崩溃，一些观察人士由此认为中国房地产泡沫可能会破灭，还有一些人担心房地产行业可能会硬着陆，对此您怎么看?

任志强：你们媒体提的问题都是人云亦云的表面现象，没有做深入分析。你要看看，香港有个公司也出现过跟佳兆业一样的问题，最高管理者被判刑了，结果却是股票上涨，这还是同期发生的。为什么佳兆业的管理人出了问题，就股票下跌呢?因为制度不一样。在香港的制度下，我把脓包拔了，把病治了，这个公司还是好的。而在大陆呢?民营企业如果倒了，所有银行就都撤它的贷款，让它倒，没人想去救它。

我们华润的的头头宋林也是在同时期被抓了，为什么他们的股票没跌呢?因为国有企业有背景，银行不抽它的贷款，继续给它贷款。佳兆业的问题是政治问题导致的一个结果，跟房地产市场有什么关系呢?没有任何关系。

企业家更关注制度问题，为什么?因为制度决定了企业家的生存余地。比如说，我们前几天去参观了珠海的通用飞机公司，这是他们当年代表国企从美国收购了同类公司的，但现在也面临制度问题，因为中国的空中管制，低空不开放，所以小型飞机是卖不出去的，在中国没有市场。

政府必须把这个制度放开，才有可能让小型飞机进入家庭，一两百万美金的价格，对于有些需要的人来说，并不是买不起。它去年卖了380多架，但大部分是销往国外，国内的小型飞机基本上只用于农业和科研，根本没法进入民用领域。但其他国家为什么可以?

归根到底，如果不在制度上进行改革，类似于佳兆业或者其他一些问题，都会变成表面的经济现象，但背后的原因其实和经济没关系。制度问题解决了，经济自然就上去了，制度问题不解决，经济自然就上不去。

二、其他方面不开放，经济增长只能依赖房地产

问：有人说，现在政府把房地产当做中国经济增长的关键所在，为了使生产总值增长的速度保持在7%左右，必须让房地产坚挺。您怎么看这样的观点?

任志强：我觉得不对。因为在其他制度不开放的情况下，只能靠房地产。但如果把其方面放开，不靠房地产也行。其他方面的改革暂时跟不上，不靠房地产靠什么?因为房地产是和民生联系最密切的，它关系到的产业链非常长。但是如果其他方面开放，比如允许民间投资去开采石油，也允许石油投资，经济立即就上来了。美国的页岩气革命，不就是因为市场开放吗?

中国发展不了，是因为不开放。制度不开放，资源也不开放，比如土地资源，矿藏资源，哪个开放了?假定其他领域都开放了，还用依赖房地产吗?现在只有房地产开放了，只能靠它。

问：假如开放其他行业，房地产会不会衰落?

任志强：不一定衰落。其他行业开放以后，对住房的刚需和改善型需求也会同时上升，用不着去刺激也会上来，不管制它就行了，有些东西是相辅相成的。开放了，可能是百花齐放，不一定是你死我活。

问：现在中国的房地产，在多大程度上能够拉动中国经济的增长?

任志强：现在要靠房地产拉动中国经济，这种力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。尽管出台了这么多刺激政策，没什么大用。

问：为什么?

答：因为债还没还完，库存还没消化，要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题。历史经验就是这样的，2009年初出台了一个4万亿计划，当时房地产投资和房产销售都是迅速上涨的，但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年，房地产投资的高峰也是在2010年，新开工的高峰还是在2010年。

2009年的销售上涨，只是消耗了大量库存，所以当年的投资上不去。今年也同样，即使今年的销售很好，但也不能转换成投资，投资的高峰应该是明年下半年的事。

我们的GDP计算方式有两种类型，一类是按投资增加值计算的，所以房地产投资下来以后，经济就掉下来了。另外一类是按照房租计算的，但中国现在共有房租的增加值非常低，基本上对经济没太大影响。而大部分国家计算GDP是以房租为主，所以对GDP影响不在投资上，而是在房地产租金的增加值上。

从目前来看，中国要想让房地产投资上去，还有许多工作要做，比如说户籍制度问题、土地制度问题等等，这些没有得到解决的长远问题，限制了房地产市场的发展。

三、想要房价降低的，基本都是自私的

问：北大的姚洋说，中国经不起房地产行业的泡沫，如果房地产崩溃，中国金融市场也可能会有很大的危机。

任志强：他说的是广义的房地产概念，比如很多企业把房产抵押，以获取流动资金，这个贷款量是非常大的。房价如果不跌，这部分仍然可以维持，如果房价大跌，它的内部就全垮了。本来这个房子值一千万，银行可以贷给你五百万，但这个房子忽然只值三百万，银行贷给你的五百万就要收回来了，你工厂的流动资金就没了，那怎么办?

问：从这个角度来说，房价也不能降，是吗?

任志强：对，也没有降的道理。中国经济保持5%-6%很正常，为什么要让房价降呢?有毛病啊?黄金本来值一块钱，你非得说它值五毛?我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由，所有的国家都认为房价降下来，经济就不好，个人收入缩水，财富减少了，你为什么要让它降呢?

有一部分人非常狭隘，完全是为了个人利益，自己买不起房子，就希望房价降下来。严格说起来，天天吵吵闹闹想要房价降低的，基本上都是自私的，他们根本不懂经济。从宏观经济角度来看，哪个国家说要把房价降下来?

问：您前段时间说，2015年房价会暴涨，如果今年不买房的话，得等到三四十年以后了。

任志强：2015年的年底，房价上涨是确定的。4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负变成正的增长。

问：您说今年房价会暴涨，根据是什么?会暴涨到什么程度?

任志强：这根本不用讨论，现在已经很多人在说这个事了。投资下降，新开工下降，土地下降，我的依据就是这个，很简单。稍微有点脑筋的人都知道，根本不用讨论，历史和过去都是这样的。

2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨。

问：也有分析师认为中国房价会一泻千里，因为中国未售的住房库存太大，而且富人开始前往美国、加拿大等全球化的都市购买房子了，因为那边有永久性的土地产权和良好的教育、法治环境。

任志强：胡说八道。有点数据概念没有?移民到美国的人，一年也就八千多人，没有办法再有更多人移民过去了。你们查查总数量，移民到澳大利亚的能有多少人?全部移民加起来能有多少?

即使移民出去的人都在国外买房了，所有投资加起来也不到三百亿美元，这对中国算什么?中国有八万多亿人民币，相当于一万两千亿美元，流失到国外的才三百多亿美元，算什么?媒体切不可用这种方式去瞎忽悠，我不认为他是分析师。

问：我看到做土地政策研究的学者说，中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高，开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高，这导致了房价的不断上涨，这是一个不正常的现象。您怎么看?

任志强：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身就是制度上的失败，根本就不用讨论。

土地价格在房价中占到60%、70%，我们好几年前的报告就提出来了，08年的两会上，黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了。毫无疑问，这是房地产问题中非常重要的一个方面，没什么可讨论的。

问：如果放开土地市场的话……

任志强：要放开的不仅仅是土地市场，还有背后的其他一系列东西。为什么住宅的价格要比商业的价格高?因为对中国政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。假定我们按照国际办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地政府来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高。但我们现在不是这样的。所以地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。

你们只看一个点是不够的。如果不从制度上来解决这一系列问题，房地产的问题是解决不了的。