全世界为什么只有德国没有房产泡沫？

    德国现在成为欧洲房地产市场上的黑马，是因为外国投资人涌入，再加上欧洲央行降息，导致这几年德国房价一年增长率达4%。但在2008年欧元危机之前，德国房价每年仅上涨1%，物价水平平均每年涨幅2%，也就是说，扣除物价因素，房价实际上每年缩水1%。从1977年到2007年的30年中，德国平均房价仅上涨了60%，而同期个人收入额则增长了三倍，等于说，老百姓买房子越来越容易，房子实际上等于一直在降价。个中原因可总结为下面几个方面：

    一.房源充分

　供求关系对价格起着决定性作用，这永远是稳定房价的第一要素，在市场经济中，如果房子紧缺，那么价格一定会上涨，其它什么手段都没有用。

　德国各级政府重视民生，将房地产市场定位为消费市场，而非投资市场，无论在联邦还是州、市及村镇层面，政府都按照人口需求，制定建房规划，目的是能够为每个家庭提供一套住房。

　目前，除了大城市因为人口多，建房速度赶不上人们的需求，在大多数乡村地区和小城镇，住房短缺的现象几乎看不到，有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。

 

    二.租房市场发达

　租房住的德国人比买房的多，这就决定了，几十人抢买一个房子的现象极其少见，哄抬价格的事情很少发生。

　按收入来看，德国三分之二的人有能力买房，但其中只有42%住在自己的房子里，这一比例明显低于欧盟平均值71%，也低于美国的65%。

　这么多人有实力买房但却不想买房，主要得益于德国的租房法注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房。

　德国的租房合同大部份是无限期的，除非房东要收回房子自己住，否则不能要求房客搬走，如果房东强行赶房客走，那么房客可以将房东告上法庭。另外，房东不能随便提高房租，如果房租超过当地“房租指导价”的20%，那么房客可诉诸法律，如果超过50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

　数十年租房住的德国家庭并不少见，他们通常认为，租房住挺好，攒钱买房不如花钱享受生活。另外，德国政府还保证有大量的廉价出租房屋供应，稳定了整个房地产市场。

 

    三.独立的评估机构

　德国的房地产价格不是开发商说了算的，政府更是无权干预，而是由房地产价格评估机构来决定的。这类机构独立于政府之外，在法庭上，法官也只承认评估师签字的评估报告。评估者只对自己的工作负责，并不考虑政府、委托人及其他个人的经济利益。

　德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都登记在册，所有交易情况集中起来制成“销售价格总表”。各地评估委员会每年根据此表制定“地价图”，提出各个区域的标准土地价格，并为不同地段、不同类型的住房制定详细的“基准价”或“指导价”。

　这类指导价具有法律效力，所有房地产交易都需参照此执行，只能在合理范围（20%）内浮动。

 

    四.无人垄断土地

　同样的房子，因为地段不同，会造成有些房价高，有些低，房子本身造价是一样的，不一样的是地价。如果土地所有权属于国家，那么土地交易市场上就完全没有竞争，垄断一切土地资源的政权就可以操纵地价，从中牟取暴利，甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。

　德国实行的不是土地国有制，而是私有制，很大一部份土地是在个人或企业手中的。市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。

 

    五.法律健全执法严格

　德国政府对楼市投机严厉约束，对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度。

　德国法律非常健全，比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内，即不能超过“基准价”的20%，如果将房价或房租定得过高，甚至以此牟取暴利的地产商和房东，要承担刑事责任。

　虽然法律健全，但是如果执法不力，那么法律也将是一纸空文。历年来，德国清廉指数在世界上都是名列前茅的，在这个连总理交通违规都要乖乖交罚款、总统可以为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职的国度，法律的威慑力是不言而喻的。

 

    六.税收抑制炒房

　税收也被德国政府用来遏制炒房。卖房时得到的盈利需要交投机税（Spekulationssteuer），即卖房时最后拿到手的钱，减去买房时各种支出的总和，得出的结果就是盈利，这笔盈利需要当作收入来交税。税率根据个人收入情况浮动，平均可超过20%。

　但是两种情况下可以免税，一种情况是买房自住，再卖时就不用交“投机税”；另一种情况是买房出租，但是买了十年后才卖。

　另外，房主出租房子时得到的租金也需要当作收入上税。买卖房屋还要交3.5%到5%的交易税。重税收大大压缩了炒房的利润空间。

 

    七.住房是福利

    德国政府的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。

　德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。

　各级议会竞选时，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的，而是会导致房价高涨的，甚至使老百姓沦为“房奴”，那么这个人不仅会丧失选票，其政治生涯也有可能受到巨大影响，甚至会让整个党的人气暴跌。

　德国宪法第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”，政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴，低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。德国也鼓励自建房、合作建房，以打破开发商对房屋供应的垄断